Cos' è il Social Housing


Il Fondo Immobiliare Chiuso di diritto italiano è stato scelto quale veicolo giuridico in quanto è:

flessibile, entro i limiti posti dalla normativa, la governance del Fondo è modulabile e adattabile a progetti particolari come le iniziative immobiliari etiche; 
• trasparente, la vigilanza della Banca d’Italia impone di formalizzare e comunicare una gran quantità di informazioni finanziarie e immobiliari;
• assoggettato a un regime fiscale mite.
Il Fondo immobiliare è gestito da una Società di Gestione del Risparmio ("SGR") secondo le modalità previste dal Regolamento del fondo stesso, soggetto all'autorizzazione della Banca d'Italia. Il Regolamento del fondo può prevedere l'istituzione di Comitati, partecipati anche da soggetti designati dagli investitori, che condividono con la SGR degli aspetti della gestione.

L’Investimento Tipico del Fondo riguarda iniziative immobiliari che consentano di realizzare l'"Abitare sociale".
Con questo termine viene definito un insieme di alloggi e servizi, finalizzati a contribuire a risolvere il problema abitativo ponendo particolare attenzione alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale, collaborando con il terzo settore e con la pubblica amministrazione.
Gli interventi promossi dal Fondo prevedono canoni di locazione inferiori al livello di mercato, in cui viene perseguito l’obiettivo di massimizzare la quota di alloggi locati al c.d. canone moderato, a canone convenzionato o a canone sociale. Studenti, anziani, famiglie monoreddito, immigrati e altri soggetti in condizione di debolezza o di svantaggio sono il target preferenziale di queste iniziative.
Per una quota minoritaria, il patrimonio del Fondo può essere investito (Investimento Residuale) in iniziative conformi ai criteri della finanza immobiliare etica, secondo la quale non si possono effettuare investimenti in immobili adibiti alla produzione, commercializzazione o stoccaggio di armi, tabacco, alcolici e altre attività analoghe.
L’eticità del Fondo non deriva solamente dalla tipologia dei suoi investimenti, ma anche dal suo obiettivo di rendimento calmierato, stabilito pari al 2,0% per anno oltre all'inflazione e con un vincolo massimo pari al 4,0% per anno oltre all'inflazione.
La strategia di investimento del Fondo è finalizzata a sviluppare uno schema di attività che ruoti attorno a nuove realizzazioni residenziali, su terreni o immobili ottenuti a condizioni agevolate, gestiti da soggetti non-profit (Gestori Sociali).
Obiettivo del Fondo è sviluppare degli interventi sperimentali di edilizia sociale che:

• massimizzano la quota di alloggi in locazione a canone calmierato / moderato;
• siano coerenti con gli istituti della normativa della Regione Lombardia in tema di Edilizia Residenziale Pubblica;
• attivino dei rapporti di partenariato con gli enti locali per la definizione dei contenuti di ciascun intervento.

 

Affitto calmierato

Affitto calmierato significa un canone che non superi il 25-30% dello stipendio. Il Social Housing riguarda quindi esclusivamente case in affitto permanente (e non in acquisto, sia esso in edilizia libera o tramite cooperativa), che per esempio renda possibile abitare in un bilocale a una giovane coppia con un canone d’affitto attorno ai 500 € al mese.
 
È Social Housing perché è un intervento dal forte valore sociale: basti pensare alla possibilità di integrazione e di convivenza umana che darebbe a molti immigrati regolari o ai lavoratori fuori-sede. Il Social Housing potrebbe addirittura essere una risposta anche per la fascia dei meno abbienti, laddove le amministrazioni locali sopperiscano a parte del pagamento del canone con un voucher o un cosiddetto “buono casa” : il contributo pubblico segue direttamente il destinatario dello stesso. 

Un approccio di questo tipo porterebbe questa nuova politica di Social Housing a diventare il punto di riferimento su tutto il problema “casa”. Significa innanzitutto ripensare alle liste d’attesa, oggi regolate da logiche perverse secondo le quali soggetti con ambigue dichiarazioni dei redditi, o poveri che poveri non sono, usufruiscono di questa possibilità in modo indiscriminato, sfruttando con sub-affitti tante persone che povere lo sono per davvero, e che si ritrovano a vivere in condizioni drammatiche. 

Dove l’amministrazione pubblica non può o non riesce a sopperire a un bisogno, favorisce e agevola l’intervento diretto della società civile e delle sue iniziative di aggregazione sociale, cooperativa e anche imprenditoriale. Stiamo parlando di professionisti competenti attivi da anni nel settore immobiliare, ma che oggi non riescono ad essere efficaci perché le amministrazioni pubbliche locali e lo Stato non gli danno gli strumenti e le agevolazioni necessari.


Il Fondo Immobiliare

"Il fondo immobiliare è sempre stato uno strumento capace di preservare il patrimonio, oggi i fondi hanno ottenuto un rendimento sull'investimento pari al 7-9%, un ritorno molto buono non comparabile ad altri strumenti finanziari".“A parere del presidente di Scenari Immobiliare la Circolare dell'Agenzia delle Entrate avrebbe dovuto porre un distinguo: "tra chi utilizza i fondi immobiliari per gestire il risparmio e chi invece li crea al solo scopo di ottenere dei benefici fiscali e quindi per eludere il fisco". Questo atteggiamento quindi non ha premiato le caratteristiche proprie dei fondi.”
“Il patrimonio è cresciuto a 30 miliardi di euro e i fondi sono arrivati ad essere tra i 200-250". A testimonianza che il fondo immobiliare sta conoscendo un grande sviluppo. “Si consideri inoltre che dalla nostra analisi emerge che lo strumento è utilissimo per le operazioni immobiliari. Direi che si può considerare lo strumento principe per fare operazioni in Italia"
"In un momento come questo lo strumento fondo immobiliare (con un sistema di governance efficiente) è uno strumento garantito non solo per il risparmiatore". Infatti coloro che prestano denaro, i finanziatori, oggi fanno molta attenzione all'interlocutore che hanno di fronte e lo strumento fondo immobiliare si presenta come lo strumento migliore per ricevere credito perché presenta tutta una serie di elementi tecnici interessanti"
Infatti il fondo immobiliare non può fallire, in quanto il patrimonio del fondo è separato da quello della SGR e poi anche perché il mondo dei fondi immobiliari gode di una buona reputazione. "In dieci anni di attività è stata commissariata una sola SGR e anche molto piccola". Questi elementi andranno a favore dello strumento fondo immobiliare per il quale è previsto un aumento di operatività data proprio dalla sua affidabilità. torna su

(Di M.Breglia)

 

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